不仅数量超过以往的任何一年，

    而且单个项目的规模也大大超过往年

    ———计划在今年上市的别墅项目中，

    几百亩、上千亩的楼盘就有好几个。

    难怪有业内人士称，

    福州别墅终于进入了一个放量年。

    逆市放量

    由于别墅项目长期以来被划入住宅类进行管理，所以目前房地产管理部门无法对福州在售的别墅项目量进行具体统计，但是有业内人士根据目前的市场状况进行了粗略统计，今年福州别墅楼盘的规模至少达到6000多亩，如果加上往年沉淀下来的一些项目，其总量可能会接近万亩。

    其实早在今年年初，有业界人士研究楼市放量时，就判断2005年将是福州别墅市场消费的“丰收年”。但是，从今年年初开始，有关房地产市场宏观调控的信息开始影响福州楼市，有许多人曾经为站在高端楼市的别墅楼盘捏了一把汗，但即便是到了6月，福州别墅市场也未受接二连三房地产调控新政的影响。不管是东江滨占地1400亩的名城港湾、占地180亩的长滩美墅，还是金山占地600亩的中天·金海岸等多个别墅项目，均按预期计划入市场销售，且销售态势良好。在福州房地产交易登记中心网站上，记者看到它们的销量一直排在前几位。

    别墅的开发商们对别墅逆市旺销的局面并没有感到意外。

    福州开成房地产公司郑景枫告诉记者，别墅市场受政策影响较小，今年以来的房地产系列新政主要是针对住宅市场的投机现象设定的，别墅产品由于总价高、购买群体有限，相对而言不易短期抛售，也不太容易被炒作。因而，今年以来出台的一系列针对房地产市场炒房现象的新政没有指向别墅市场，对其影响自然也微乎其微。

    除此之外，由于别墅市场的消费群有别于住宅市场，因此，其消费量受外界影响的因素也较小。兰庭西江月的开发商告诉记者，购买别墅产品的绝大多数客户均为住宅消费市场上的金字塔顶端消费人群，对价格的敏感度弱于普通住宅市场的客户群。也就是说，即便交易税费等其他费用增加，由于其相对于高总额房价，绝对数额比较小，因此对购房者的购买心理影响不及普通的住宅消费者那么大。另外，目前来购买别墅的人群，大都不止有一次购房的经验，因此消费比较理性。

    福州人已经开始意识到住别墅的好处也是别墅开发商敢于放量的重要原因之一。翠湖山庄别墅相关策划人告诉记者，随着城市中心区居住的日益拥堵，汽车消费快速增长，日益带动住宅消费往更远但便利汽车到达的地方走。福州人对购买别墅消费愿望的增长和对新生活升级的诱惑力，远远大于新政的影响。

    价格上扬

    福州别墅市场不仅敢逆市放量，而且价格也一涨再涨。据房地产业界人士介绍，今年福州别墅的整体价格不仅超过以往任何一年，其涨幅也列居福州房地产市场首位。这是因为对于开发商而言，除了开发成本增加外，市场需求量也足以支撑别墅价格的进一步上涨。

    别墅价格的上涨从一些楼盘的一、二期开盘就可以看得出来。兰庭西江月的开发商告诉记者，今年与去年相比,该楼盘价格上调了15%,平均每平方米上涨1200元。还有一些别墅开发商也告诉记者，由于开盘销售状况非常好，他们也在计划下阶段调高售价。

    是什么原因支撑着福州别墅市场今年的高价位？

    土地资源稀缺是别墅价格上涨不得不谈的原因。据别墅项目的开发商介绍，目前福州在建的别墅项目大都是前几年遗留下来的原已审批的别墅用地。虽然在未来的五年左右，对于福州的别墅市场不存在土地供应不足的问题，但从长远来讲别墅用土地资源的减少已是不争的事实，因为2003年9月14日，国土资源部发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，通知表示今后我国将严格控制高档商品住房用地，停止申请报批别墅用地。从近年福州土地的供应量看，对于容积较小的别墅用地所占的比例也是相当少的。

    另外，由于福州总体经济水平不断提高，别墅消费市场已经逐渐酝酿成熟，一批别墅购买力群体正在福州形成。据地产业内人士介绍，在今年的福州别墅市场，像名城港湾、翠湖山庄、兰庭西江月、长滩美墅等项目中高档的独栋别墅销售情况相当好。

    郑景枫分析，目前在福州住宅消费市场，社会高端阶层对别墅这一类型产品的消费力和接受度已基本形成。他说，虽然比较上海、北京等大城市，福州无论是在别墅的建筑面积、占地面积，还是在奢华程度上都还有很大差距；但对于福州市场，乃至于福建市场的消费，无论是在消费观念、消费能力，还是消费品位方面都较前几年有很大提高，涌现出不同层次、不同类型、不同喜好的别墅消费群体。可以说，福州别墅市场，不仅消费能力大提高，而且消费者细分时代已经到来。另外，随着福州城市规模的迅速扩张，随着百姓汽车时代的到来，对郊区化居住的可能性越来越明显，其中别墅首当其冲会成为高端消费群的首选，这也为福州别墅市场消费热加了一把火。

    产品分化

    在今年福州的别墅市场，销售热点明显分成两部分，一部分是价值在100万元以下的联排、叠加等经济型别墅，另一种就是200万元以上的独栋豪华别墅。以往在福州市场上曾盛行一时的价值在百万元左右的经济型独栋别墅逐渐退出了市场。

    今年来，联排经济型别墅和独栋豪华别墅分霸市场，像一些新上市的别墅楼盘中，名城港湾、翠湖山庄等豪华型别墅销售不错，而运盛美之国、长滩美墅的联排别墅销售业绩也颇良好。

    经济型独栋别墅淡出市场来自于开发商的推动作用。据一位业内人士介绍说，目前别墅用地的价格成本相当高，如果开发价值在百万元左右的经济型独栋别墅，它的占地量远远超过联排、叠加等经济型别墅用地，土地的高成本使开发商很难将经济型独栋别墅做出精品来。据了解，即使在以往的一些经济型独栋别墅产品中，不仅建筑细节经不起推敲，而且院落也做得不够精致。一位别墅的开发商就告诉记者，许多购买经济型别墅的消费者在后期装修中往往需要投入巨资对整个建筑外形和院落园林进行包装。

    由于社会财富的增加，福州别墅市场的消费者细分时代已经到来。以前福州别墅楼盘更多是真正意义上的度假型，只是周末去去，而现在的别墅更多是日常居住，因此对别墅产品的需求和对产品细节、社区配套的要求越来越高。从福州别墅市场的整体开发水平来说，开发商规划设计的水平在提高，开发商对产品素质提升的把控力在提高。此外，在注重别墅居住性的细节方面有很大的提升，以前的传统设计简单追求房间数多，与普通住宅几房几厅的设计没有太大区别，而现在的设计普遍注意在每一个功能区的使用舒适度和互不干扰性，现在的设计也更注重室内外空间之间的对话和交流，更注重私人景观之外公共景观的营造，更注重不同建筑风格对不同购买人群喜好的迎合和引导。海峡都市报 记者  夏庆